KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI

Kinh doanh bất động sản thương mại

Những nhà đầu tư – kinh doanh Bất động sản cấp tiến đang làm gì để khai thác Bất động sản thành công trong thời kỳ “đất chật người đông”?

Khi bắt đầu gia nhập vào thị trường này, tôi đã đặt ra trong đầu mình một câu hỏi như vậy. Hiện nay, lĩnh vực Bất động sản tại Việt Nam đang đứng giữa hai giai đoạn: Thiết lập hệ thống quản lý và Điều chỉnh các hoạt động trên thị trường. Điều đó có nghĩa rằng chúng ta vẫn chưa thực sự bước vào giai đoạn phát triển. Bởi thế, cơ hội cho các nhà đầu tư tại Việt Nam vẫn còn rất mở.

Tuy nhiên, đối với các nước phát triển, lĩnh vực Bất động sản đã dần trở thành “sân chơi” chỉ dành cho các “ông lớn” vì đất dần chật và người dần đông. Chính bởi thế, các ông lớn – những người có tư duy nhanh nhạy và có thể đoán trước thị trường đã tạo ra một xu thế mới, đó là: Kinh doanh Bất động sản Thương mại.

Khác với tư duy đã có phần cũ của chúng ta về kinh doanh Bất động sản (mua đất khi giá thấp, thổi giá cao rồi bán lại; phân lô bán nền…), kinh doanh Bất động sản Thương mại thay đổi nhận thức của nhà đầu tư trong việc sử dụng Bất động sản mình có để kinh doanh và tạo ra những nguồn thu nhập thụ động.

Trước khi đi vào tìm hiểu về các mô hình kinh doanh Bất động sản Thương mại đang ứng dụng trên toàn cầu, chúng ta cùng điểm qua mô hình đang “thịnh hành” ở Việt Nam trong thời điểm hiện tại.

Mô hình lãi vốn – kiếm lợi nhuận từ khoản chênh giữa mua vào và bán ra

Mô hình đầu tư lãi vốn có bản chất là thu lợi nhuận từ khoản chênh lệch khi bán lại hoặc sang nhượng Bất động sản. Hình thức này hiểu đơn giản là mua – xây – bán, mua – sửa chữa – bán, mua – đợi thời điểm tăng giá – bán… (Đây là hình thức thường thấy ở Việt Nam hoặc những nhà đầu tư Bất động sản nhỏ).

Mô hình kinh doanh Bất động sản lãi vốn này hiện nay vẫn còn rất được ưa chuộng ở Việt Nam. Vì là một đất nước đang phát triển, chúng ta có rất nhiều khu vực đất đai chưa khai thác hết. Dựa theo yếu tố đó, có rất nhiều nhà đầu tư áp dụng mô hình lãi vốn, việc mua đi, bán lại, phân lô bán nền đã không còn là câu chuyện xa lạ.

Việc mua đất nền đã trở thành xu hướng đầu tư của các chủ đầu tư tại Việt Nam, họ cho rằng đây là hướng đi an toàn và có cơ hội đem lại lợi nhuận cao nhất và không cần quá lo ngại về tính thanh khoản.

Tuy nhiên, để áp dụng mô hình lãi vốn thành công, các nhà đầu tư sẽ cần hết sức nhạy bén trong việc cập nhật và nắm bắt những nguồn thông tin đáng tin cậy về những nơi Bất động sản sẽ và đang “sốt”.

Đặc điểm của mô hình lãi vốn là nếu bạn nắm bắt thông tin càng sớm, đầu tư càng sớm thu về được lợi nhuận cao. Tuy nhiên, lợi nhuận cao đồng nghĩa với rủi ro lớn. Nếu chọn sai thời điểm để đầu tư, các ông chủ Bất động sản có thể rơi vào tình trạng “chôn vốn”, khó thanh khoản hoặc thanh khoản với giá trị thấp hơn.

Để có thể tận dụng hình thức đầu tư lãi vốn một cách tối ưu nhất, các nhà đầu tư cần là người có khả năng nắm bắt thông tin, biết phân tích phán đoán thị trường, và quan trọng là biết dừng đúng lúc.

Nhưng mô hình lãi vốn hiện nay đang dần bị “chững” lại vì hiện tượng “đất chật người đông”, khả năng sở hữu được mảnh đất có vị trí tốt, cơ hội cao đang dần thu hẹp lại. Hơn hết việc mua đi bán lại chỉ đem lại lợi nhuận tức thời thay vì hiệu quả dài lâu.

Bởi vậy, nếu với cách tư duy kinh doanh theo mô hình lãi vốn, Bất động sản thực sự “bất động” và nhiều người phải nhờ đến may mắn thì mới có thể thu về lợi nhuận, thì với các cách thức “thương mại hóa” Bất động sản mà tôi sắp kể đến dưới đây, chúng ta có thể khai thác mảnh đất mình có để tạo ra nhiều dòng tiền “chảy đều” trên cùng một mảnh đất.

Bất động sản thương mại là loại hình nhà đất sinh ra thu nhập thường xuyên, được xây dựng và sử dụng chỉ cho mục đích kinh doanh cho thuê. Theo đó, Bất động sản thương mại là phân hạng Bất động sản lớn nhất dành cho mục đích đầu tư.

Vậy hiện tại đang có những mô hình kinh doanh Bất động sản thương mại nào đang được áp dụng trên thế giới, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về điều này ngay sau đây!

  • McDonald’s và “quả cầu tuyết” trong Mô hình đầu tư Bất động sản dòng tiền

Hiểu đơn giản, mô hình đầu tư dòng tiền là cách thức đầu tư và khai thác Bất động sản để từ đó thu được lợi nhuận hàng tháng.

  • Việt Nam, mô hình đầu tư dòng tiền thường được biết đến nhiều nhất dưới hình thức nhà đầu tư mua đất để xây nhà hoặc xây các khu chợ để cho thuê lại. Ngoài ra còn có hình thức chủ đầu tư thuê nhà      theo hợp đồng dài hạn rồi lại chia nhỏ để cho thuê lại…

Cũng cùng một cách thức đó, McDonald’s đã làm thế nào để tạo ra cả một “đế chế” Bất động sản toàn cầu?

“Chúng tôi không kinh doanh burger, chúng tôi kinh doanh Bất động sản.”

“Nhà sáng lập” Ray Kroc của McDonald’s được coi như “ông tổ” của Bất động sản dòng tiền. Cụ thể hơn, ông đã sử dụng cách thức nhượng quyền kết hợp với mô hình kinh doanh dòng tiền để khai thác Bất động sản của McDonald’s.

Đối với tất cả những Bất động sản của McDonald’s, Ray Kroc không đơn thuần thuê một mặt bằng để kinh doanh (như phần lớn chúng ta sẽ làm vậy) mà ông chọn cách mua lại hoặc nhờ một đối tác tài chính đứng vào hỗ trợ hoặc vay ngân hàng để mua lại toàn bộ mặt bằng đó.

Bằng cách này, với số tiền lợi nhuận hàng tháng thu được từ chính dòng tiền kinh doanh của McDonald’s, sau một vài năm, McDonald’s sẽ trả hết nợ và nghiễm nhiên sở hữu được những khu đất có vị trí tuyệt đẹp. Như vậy, McDonald’s chỉ cần bỏ ra 1/3 số tiền (hoặc thậm chí ít hơn cả thế) để có được một Bất động sản giá trị.

Còn đối với những chủ sở hữu nhượng quyền, hiển nhiên họ sẽ phải ký kết hợp đồng kinh doanh theo tiêu chuẩn của McDonald’s, đồng thời vẫn trả phí nhượng quyền và tiền thuê đất theo hợp đồng.

Như vậy, bằng việc kết hợp cách thức nhượng quyền và mô hình kinh doanh dòng tiền, McDonald’s không chỉ nhận về cho mình những dòng tiền chảy đều mà còn sở hữu được những Bất động sản thực sự giá trị. Và với tính chất tăng giá theo thời gian của Bất động sản, tổng giá trị của McDonald’s cũng sẽ tăng theo.

Với cách thức vô cùng thông minh này, McDonald’s tạo ra mô hình kinh doanh dòng tiền kép từ mô hình dòng tiền gốc (và còn hơn cả thế). Trong đó, McDonald’s thu lợi nhuận từ:

1/ Dòng tiền từ kinh doanh quán McDonald’s;

2/ Dòng tiền từ Bất động sản McDonald’s cho thuê;

3/ Trị giá của Bất động sản tăng lên khi McDonald’s đứng trên đó cộng với tính chất tăng giá theo thời gian của Bất động sản

Cách thức đầu tư – kinh doanh này có thể được so sánh với “kỳ quan thứ 8 của nhân loại” – Lãi suất kép. Với uy tín và danh tiếng của mình, McDonald’s sẽ nhận được những khoản vay ngày càng ưu đãi từ ngân hàng. Chính nhờ cách thức đó, tính đến nay McDonald’s đã có hơn 38.000 nhà hàng ở hơn 100 quốc gia.

Và cứ thế như một “quả cầu tuyết”, công ty liên tục mở rộng. McDonald’s không chỉ là một công ty bán bánh Burger, mà đằng sau đó là một công ty Bất động sản toàn cầu.

Ông trùm thương mại điện tử thế giới Amazon cũng bắt đầu “thương mại” Bất động sản. Dự tính được tiềm năng của việc đầu tư kinh doanh Bất động sản Thương mại, tập đoàn thương mại điện tử lớn nhất thế giới Amazon đã “ngấm ngầm” tìm kiếm và mua các Bất động sản trọng điểm của Mỹ.

Nhận thấy rằng không thể mãi dựa vào các nhà phát triển trung gian để tìm Bất động sản, xây các nhà kho đơn giản và thuê lại bởi điều đó sẽ khiến Amazon xa rời khách hàng, công ty này đã thu mua các mảnh đất tại các thị trường trọng điểm của Mỹ như Nam California, Texas, Illinois, Florida và khu vực Vịnh San Francisco. Amazon sẵn sàng cạnh tranh đấu thầu với các nhà thầu lâu năm để sở hữu những không gian tốt nhất.

Nhà kho khổng lồ của Amazon 

Bám sát tầm nhìn của nhà sáng lập Jeff Bezos, các giám đốc điều hành của Amazon cam kết đảm bảo sở hữu những Bất động sản ở những vị trí mà “khách mua hàng trực tuyến hài lòng như khi đi đến cửa hàng”. Hiển nhiên là trong thời đại của tốc độ, của sự nhanh gọn, một khách hàng trực tuyến sẽ ưu tiên việc nhận được đơn hàng của mình trong 5 tiếng thay vì trong 1-2 ngày.

Trong 03 năm qua (tính từ năm 2019), Amazon đã mua khoảng 1.620 héc-ta đất. Amazon dự định sử dụng các Bất động sản này để xây dựng các trung tâm đơn hàng “thế hệ mới”, có thể chứa đủ các sản phẩm đa dạng, phục vụ các khu vực đông dân cư gần đó. Có thể nói, Amazon đang chuẩn bị cho việc phát triển một loạt các Bất động sản dòng tiền.

Tuy nhiên, áp dụng mô hình đầu tư dòng tiền sẽ xuất hiện “lỗ hổng” khi không đem lại lợi nhuận trong các trường hợp giá mua, thuê cao, chi phí khấu hao Bất động sản, chi phí vận hành quản lý lớn.

Vậy nên để áp dụng được mô hình này các chủ đầu tư cần phải biết tính toán chính xác các chi phí hao mòn, ước tính lợi nhuận và thời gian thu hồi vốn.

Mô hình dòng tiền đáp ứng được các nhu cầu tài chính và đầu tư dài hạn, nhưng nó lại không phải giải pháp tối ưu đối với những chủ đầu tư nhỏ và chỉ muốn đầu tư ngắn. Dành cho nhà đầu tư ít vốn nhưng muốn “thu lời” sớm hơn từ Bất động sản, chúng ta có mô hình đầu tư Thương mại tiếp theo – Mô hình đầu tư lãi vốn.

🌐 Tìm hiểu về đầu tư bất động sản thương mại tại đây:
https://quyetvu.com/auth/signup?ref=Dangkhoa.fx39-221107-luuuye-309030
https://download.locamos.com/?360loca_ref_code=3063&lang=vi

Nhập mã giới thiệu : 3063 khi tải áp.